derecho a la edificación

El último grado en las facultades urbanísticas correspondientes al titular del suelo se concreta en el derecho a la edificación, esto es, la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable. Para la debida constancia de este derecho el titular procurará la autorización del Notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de declaración de obra nueva terminada o, en su caso, de obra nueva en construcción que habrá de ser finalizada en el curso de tres meses. Para ello, tanto Notarios como Registradores exigirán que se acredite el otorgamiento de la respectiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado.

El derecho a la edificación se encuentra en íntima relación con la validez y eficacia de la licencia obtenida, pudiendo presentarse diferentes situaciones:

La edificación realizada sin licencia o la construida en contravención de las condiciones en ella establecida e incompatible con el planeamiento vigente, será demolida sin indemnización alguna para el particular, previo expediente administrativo. Si aún resulta posible la obtención de la licencia, el titular del terreno deberá solicitarla y ajustar la construcción a sus prescripciones. Si hubiere transcurrido el plazo de adquisición del derecho a edificar, procederá la venta forzosa o su expropiación, valorándose el terreno con arreglo al grado de adquisición de facultades urbanísticas.

La edificación realizada al amparo de una licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística no concederá el derecho a la edificación y la correspondiente incorporación al patrimonio del propietario del terreno, valorándose el terreno en esos casos según el grado de facultades urbanísticas adquiridas al momento de solicitud de la licencia. Si en ese momento el propietario no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, procederá la expropiación del terreno o su venta forzosa; si ya hubiese adquirido tal derecho, habrá de solicitar nueva licencia en el plazo señalado en la ley, que no podrá exceder de un año.

La edificación realizada conforme a una licencia conforme a derecho, pero que exceda de la correspondiente al aprovechamiento urbanístico atribuido a su titular, éste o sus causahabientes deberán abonar a la Administración el exceso del valor urbanístico.

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