extinción de la hipoteca

Hecho por el que el crédito garantizado hipotecariamente, pierde la garantía real de la hipoteca. La Doctrina ha clasificado las formas de extinción en voluntarias u obligatorias, según tengan por causa un acto voluntario del acreedor hipotecario, por sí mismo o en conjunción con el deudor, o por el contrario, deriven de un hecho objetivo al que la ley apareje la extinción. También se distingue entre extinción total o parcial, según afecte al conjunto del inmueble, o simplemente a una parte, quedando subsistente la garantía real en cuanto al resto. En el intento de una catalogación de las causas de extinción de la hipoteca, podrían enumerarse:
1.º La extinción de la obligación principal objeto de la garantía hipotecaria.

2.º La renuncia a su derecho por el acreedor hipotecario.

3.º El convenio celebrado entre el acreedor y el deudor hipotecario, o en su caso, el tercer poseedor del inmueble.

4.º La ejecución hipotecaria y consiguiente realización del bien.

5.º La extinción o pérdida material del bien inmueble hipotecado.

6.º La confusión de derechos al concurrir en la misma persona la condición de deudor y acreedor hipotecarios.

7.º La expiración del término para el cual se constituyó la hipoteca.

8.º El cumplimiento de la condición resolutoria, si es que la hipoteca se sometió a tal condición.

9.º La prescripción de la acción hipotecaria, al transcurrir los veinte años desde que pudo ser ejercitada.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que dada la especialidad de la hipoteca, que precisa para su constitución, modificación y extinción la inscripción registral, no puede entenderse extinguida la hipoteca en tanto no se proceda a la cancelación de los asientos del Registro de la Propiedad. En este sentido, se dispone: "Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos".

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