hipoteca de bienes hipotecados

Un bien previamente hipotecado, puede volver a serlo. Esto es, la posibilidad de que el propietario de un inmueble pueda constituir sobre el mismo varias hipotecas en garantía de obligaciones distintas, lo que va a implicar la existencia de hipoteca principal e hipotecas subsidiarias. Es más, la legislación especifica que se podrán hipotecar los bienes en cuestión, aun cuando pese sobre ellos el pacto de no volverlos a hipotecar, pues dicho pacto se considerará inoperante.

En estricto Derecho, no existe un límite en cuanto al número de hipotecas que puedan constituirse sobre un mismo inmueble, si bien, en la práctica, el límite viene determinado por la capacidad o valor económico del bien hipotecado y el interés de los acreedores en tolerar y aceptar nuevas hipotecas. A la vista de ello, se entiende por hipoteca principal la constituida en primer término frente a las demás. Los problemas que pueden plantear estas situaciones se presentan en orden a la ejecución, y en particular, a la preferencia de unas sobre otras; pues bien, la concurrencia de hipotecas se resuelve por la aplicación del rango registral y la prioridad en el tiempo. El rango registral viene a ser el lugar que ocupa una hipoteca en relación a un determinado inmueble, es decir, el criterio jerárquico que se adpotará para determinar la preferencia de una hipoteca sobre otra, en aplicación del principio "prior tempore, potior iure", lo que va a llevar a considerar preferente en el tiempo a la hipoteca primeramente inscrita en el Registro de la Propiedad. Así pues, la hipoteca principal, la primeramente inscrita, será preferente frente a las demás, de tal modo que, la segunda y posteriores hipotecas quedan relegadas a segundo término. Al ejecutarse el bien hipotecado, se satisfará en primer lugar el interés del acreedor hipotecario con derecho primeramente inscrito, y los demás acreedores sólo podrán satisfacerse con el sobrante del precio obtenido con la ejecución, una vez haya cobrado el acreedor hipotecario principal.

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