inversiones inmobiliarias

La inversión inmobiliaria puede realizarse con objetivos diversos, entre los que los más usuales son la inversión de carácter permanente para la obtención de una renta o bien la inversión como medio más fiable de mantener el valor del capital e incluso obtener una plusvalía basada en la evolución alcista de los precios suficientemente firme y que puede tener distintos orígenes.
Las varibles a considerar en la inversión con finalidad inmediata de obtener beneficios de la inversión a través de la renta son: el valor desembolsado por la adquisición de cualquier tipo de bien inmobiliario, que podrá convenirse de una sóla vez en el momento de la adquisición o mediante una serie de pagos, pudiendo considerarse incluídos en los mismos los intereses abonados en el supuesto de adquisición incluídos en los mismos los intereses abonados en el supuesto de adquisición mediante financiación ajena, o bien, reflejando exclusivamente el valor contractual, deduciendo, en este caso, el posible coste de la financiación del importe de las rentas que se perciban; el importe de éstas rentas que deben incluirse netas después de todo tipo de costes de explotación, mantenimiento e impuestos, aunque nada se opone a que estos flujos se incluyan por separado, conforme a su signo, como entradas y salidas; los posibles costes que supongan un valor añadido al inmueble y, finalmente, el producto neto de la venta, si ésta se produce, y en otro caso, como valor de salida indispensable para hallar la tasa interna, el valor que se estime tiene la inversión inmobiliaria en el momento del cierre de la operación o bien el valor de adquisición, supuesto que las amortizaciones habrán sido incluidas como ingreso cargándolas a las rentas brutas. Naturalmente, los resultados diferirán según los criterios de imputación de todas estas variables.

En los supuestos de planteamiento de inversiones inmobiliarias en los que no se obtienen rentas, como por ejemplo en terrenos, edificios sin arrendar, pueden evaluarse los resultados de la inversión pretendida o realizada considerando la posible evolución del valor, los costes de mantenimiento de la inversión y el precio que puede obtenerse por ella en un determinado plazo.

En esta, como en otras inversiones, es posible determinar el precio al que hay que liquidar una inversión para obtener determinado TIR. Basta no fijar precio de liquidación y determinar el VFN a la tasa de descuento de VAN que se fije como beneficio de la inversión. El resultado será un VFN negativo si los flujos de ingresos no han permitido cubrir ese tipo de descuento y, precisamente ese valor negativo es el precio final por el que se ha de liquidar la inversión para obtener un TIR igual al tipo de descuento de VAN, utilizado.

También se puede fijar el precio que se estime puede proporcionar la rentabilidad aproximadamente, o el precio que puede proporcionar el mercado, e introducir el tipo de descuento para el VAN que se desee como tipo óptimo de rendimiento.

Realizando los cálculos el VFN (valor neto final) que se obtiene como valor añadido a la tasa propuesta, indicará la diferencia entre el valor introducido y el precio que debe colocarse como valor de liquidación para obtener un TIR igual a la tasa utilizada para calcular el VAN. Si el VFN es positivo es que el precio de venta asignado es superior al que proporciona la tasa propuesta y, por consiguiente, restaremos el VFN del precio de liquidación introducido y volveremos a calcular comprobando qué tasa de descuento para el VAN y TIR son coincidentes. Si el VFN fuera negativo es necesario aumentar el precio en su cuantía, por lo que se sumará al precio inicialmente introducido y el resultado será el precio que debe obtenerse para conseguir el beneficio indicado.

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