rango hipotecario

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19-09-2016

El rango hipotecario es el lugar que ocupa cada hipoteca, a los efectos de determinar su preferencia y prioridad de unos créditos frente a otros en el Registro de la Propiedad.

rango hipotecario

Es claro que un acreedor hipotecario tiene un crédito singularmente privilegiado sobre el bien hipotecado. El problema puede plantearse cuando un mismo bien está gravado con varias hipotecas, pues nuestro ordenamiento admite la constitución de sucesivos gravámenes hipotecarios sobre un mismo inmueble, sin otros límites que el valor económico del bien y la aceptación que de ellos hagan los acreedores hipotecarios. Pues bien, en estos supuestos es necesario encontrar un criterio que establezca la preferencia de unos créditos frente a otros, ello se determina por el rango hipotecario, según la regla general de que "el primero en el tiempo es mejor en derecho", con lo que las primeras inscripciones tendrán preferencia sobre las posteriores. Nótese que se toma como referencia la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, no la de constitución de la hipoteca, pues la inscripción registral tiene en esta materia carácter constitutivo.

El rango hipotecario tiene pues suma importancia, ya que va a determinar el mejor derecho, la preferencia en las expectativas de cobro del crédito hipotecario. Por ello, en cierta medida la legislación hipotecaria admite determinadas formas de negociación del rango hipotecario. En primer lugar destaca la permuta de rango que consiste en el negocio mediante el cual una hipoteca preferente pasa a ocupar otro lugar posterior, o viceversa. Dada la alteración que respecto a los demás interesados pueda tener, se precisa el consentimiento de los titulares hipotecarios intermedios que pudieran resultar perjudicados. Otra posibilidad negociadora es la posposición de rango, mediante la que se consigue que una hipoteca ya constituida e inscrita postergue su rango hipotecario en favor de otra que se constituirá y todavía no consta inscrita. La legislación exige en estos casos la determinación de la cantidad máxima por capital, intereses, costas y otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración. Además se exige ineludiblemente que dicha hipoteca futura se constituya e inscriba en el plazo establecido en la escritura de postergación, pues en caso contrario quedará sin efecto la postergación del rango. Por último, la reserva de rango, como modalidad especial de la posposición de rango, implica que una hipoteca nace al mundo jurídico con la cualidad especial de tener un rango postergable, en favor de una hipoteca futura que se constituirá, y ello porque el propietario que la constituye reserva ese rango para la posterior.

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