tasación de bienes hipotecables

Es incuestionable que la concesión de un crédito hipotecario requerirá la adecuada valoración y tasación de los bienes afectos a la garantía, pues al tratarse de una garantía real el acreedor en caso de impago verá satisfecho su derecho de crédito a través de la ejecución hipotecaria y la realización de su valor. Este principio que opera en todo préstamo u obligación garantizado con hipoteca, juega una extraordinaria importancia cuando se trata de un préstamo hipotecario susceptible de ser movilizado y servir de cobertura a la emisión de títulos hipotecarios, ya no solo como medida de garantía para la entidad prestataria, sino también para los futuros tenedores de las cédulas, bonos y participaciones hipotecarios.

La tasación de los bienes tiene por objeto "estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de forma que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado." Los siguientes artículos, que a continuación reproducimos, concretan los criterios a adoptar en la tasación, los factores a considerar en la valoración del suelo y el contenido del informe de tasación.

Criterios de tasación. Para determinar el valor de los bienes hipotecados, se elegirá el menor de los que resulten de la aplicación de los criterios que se establezcan en la normativa específica de valoración de bienes en el mercado hipotecario para cada uno de ellos, que deberá aprobar el Ministro de Economía y Hacienda, previo informe del Instituto de Crédito Oficial.

En aquellos bienes que por estar acogidos a algún tipo de protección pública, las disposiciones administrativas limiten su rentabilidad o precio de venta se asignará, como máximo, dicho valor o el que de dichas limitaciones se desprenda, sin perjuicio de lo que al efecto se establezca en la legislación de viviendas de protección oficial.

Valoración del suelo. En la valoración del suelo se tendrán en cuenta:

a) El empleo útil del mismo en relación a su aprovechamiento óptimo según las posibilidades de hecho o derecho permitidas respecto a su uso y volumen.

b) El grado de urbanización y las características naturales y de situación que influyen en su valoración.

c) En terrenos edificados se atenderá al aprovechamiento urbanístico de las construcciones que los ocupan.

d) En terrenos de naturaleza agrícola, forestal, ganadero o similares, se estará a los posibles rendimientos de explotación de que fueran susceptibles.

Informe de tasación. 1. El informe de tasación contará con una primera parte que recogerá todos los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que constituyan las características básicas definitorias del mismo.

2. La segunda parte será de carácter valorativo y estará constituida por el conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final de la tasación.

3. El informe técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o Arquitecto técnico, cuando se trate de fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial y, en los demás casos, por un Ingeniero o un Ingeniero técnico de la especialidad correspondiente a la naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ir visado por el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de su fecha.

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