hipoteca

La hipoteca en general, hace referencia a la hipoteca inmobiliaria, sólo puede recaer sobre bienes inmuebles o derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre aquellos bienes. La hipoteca sujeta directa e indirectamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. De este concepto se desprende que la hipoteca es un derecho real de garantía que se impone como medida de aseguramiento de una obligación, de tal modo que, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario se encuentra legitimado para proceder a la satisfacción forzosa de su derecho de crédito, a través de los procedimientos legales establecidos para el ejercicio de la acción hipotecaria, realizando el valor de los bienes hipotecados, enajenándolos y percibiendo el producto de la venta, independientemente de quien sea en el momento de la ejecución el poseedor o propietario de los mismos.

Seguidamente apuntamos las características principales de la hipoteca. Se trata de un derecho real que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, pero que no requiere el desplazamiento de la cosa hipotecada, quedando ésta en poder del deudor hipotecario. La sujeción implica que el incumplimiento de la obligación garantizada llevará aparejada la ejecución hipotecaria, pero siempre de acuerdo con el procedimiento legal establecido, quedando prohibidos por el ordenamiento los "pactos comisorios", aquéllos que posibiliten al acreedor satisfacer su interés directamente mediante la aprehensión material de los bienes hipotecados. La hipoteca se constituye en garantía de una obligación, por lo que resulta accesoria a la misma, de modo que depende de la existencia de la obligación principal y seguirá su misma suerte, ello implica que la extinción de la obligación supone la de la hipoteca, aunque en este punto debe tenerse en cuenta la necesariedad de la cancelación de los asientos registrales, lo que nos lleva a otra de las características principales de la hipoteca, la necesidad de su publicidad registral, que se constituye como uno de los requisitos constitutivos de la misma, pues el gravamen hipotecario requiere para su plena validez y eficacia la escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como en otros Registros oficiales o administrativos cuando sea necesario. Si bien en principio, la hipoteca, como garantía de una obligación, es accesoria a la misma, esta afirmación debe matizarse , ya que todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos. Así pues, la situación extrarregistral de la obligación no va a tener repercusiones jurídicas frente a terceros, mientras no conste en el Registro. Otra de las características principales de la hipoteca es su eficacia "erga omnes", frente a todos, lo que implica que la hipoteca sea eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes, es decir, no compromete la libertad de disposición del propietario, que puede transmitirla a un tercero, el cual adquirirá el bien con la carga de la hipoteca, y por tanto, podrá verse privado del mismo si se llega a la ejecución.

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